¿Cuál es la importancia de participar en la Asamblea General Extraordinaria?
Durante estos meses, los copropietarios serán citados para participar en la Asamblea General Extraordinaria de su conjunto. Este es un espacio en el que usted podrán hacer valersus derechos y conocer los deberes. Banco de Imágenes / GENTE DE CABECERA
Las asambleas ordinarias se desarrollan por esta fecha, como es costumbre; sin embargo, suele suceder que la mayoría de copropietarios se abstiene se presentarse o en su defecto delegar un acudiente mediante un “poder”, de acuerdo con la ley 675 de 2001. Vale recordar que, por lo general, esta falta es sancionada de forma económica.
Y es que debido a la importancia de contar con su participación en estas reuniones, la revista Gente consultó a Juan Diego Díaz, director Jurídico de Assistpro Legal Services, empresa enfocada en la asesoría jurídica para la propiedad horizontal, para conocer cuáles serían los puntos que se deben tener en cuenta para que estas asambleas sean cortas, se den en sana convivencia y sean aprovechadas al máximo.
Participación: Al participar en la asamblea usted como propietario, arrendatario o locatario/leasing (estos últimos con poder debidamente conferido y específico) tendrá el derecho a participar, deliberar y decidir. El voto fraccionado no es aceptado, para ello deberán los dos o más propietarios designar a un solo apoderado.
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Votación y Quórum: Uno de los temas más importantes al momento de realizar la asamblea es la verificación del quórum, una recomendación para que todo se desarrolle de la mejor manera, verifique si existe entre los asistentes quórum para deliberación y tomar decisiones, el cual deberá ser el 51 por ciento de los coeficientes de copropiedad para reuniones de primera convocatoria; si durante la verificación no se cuenta con el porcentaje mínimo, se recomienda no hacer la reunión y mejor convocar a una segunda reunión, la cual será dentro de los 3 días hábiles siguientes a la fecha de la primera convocatoria o según el Reglamento de Propiedad Horizontal vigente.
Votación: Cuidado con las votaciones. Cuando sean para aspectos de carácter económicos cada voto tendrá un valor proporcional al derecho que tiene el propietario representado en su coeficiente de copropiedad. Tenga cuidado con los sistemas de votación electrónico. El revisor fiscal o una comisión que elija la asamblea debe certificar que los controles de votación reflejen el coeficiente acreditado por el propietario. Recuerde que hay decisiones que requieren del 70% del coeficiente de copropiedad, no del que está presente.
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Arrendatarios: Uno de los temas más controversiales en la propiedad horizontal son los alcances de estas personas durante la asamblea; estos no pueden participar con voto, sólo con voz y esto si la asamblea así lo autoriza; para que estos puedan participar con voz y voto, su única vía será contar con poder otorgado por el/los propietario(s) del inmueble.
Morosos: Si por alguna razón usted como copropietario se encuentra atrasado en alguna cuota de administración o alguna cuota extraordinaria, su voz y voto no podrá ser restringido, usted tiene el derecho de participar en la reunión, salvo que exista en el reglamento otra situación; de igual manera no podrá ser restringido la voz ni el voto del copropietario cuando se requiera un quórum del 70% por ciento, en casos como reformas de reglamentos, desafectación, venta y adquisición, entre otros.
Estados financieros: Uno de los puntos más importantes de la asamblea es la aprobación del presupuesto del año, en este caso el 2020. Para ello es necesario tener en cuenta que durante la asamblea se aprueba lo ejecutado en el presupuesto de 2019, es decir, cuáles fueron los Ingresos vs Gastos en cuotas de administración, explotación de zonas comunes y sus respectivas reparaciones. De esta manera se podrá visualizar y proyectar un mejor presupuesto.
Dato
Participar en las asambleas tiene como ejercicio practicar la democracia social y en beneficio de todos con quienes convive.
Para tener en cuenta
Fondo de improvistos: Siempre, en toda presentación del fondo de imprevistos, el día de la asamblea llega “sin dinero”, es importante verificar si efectivamente se está alimentando el fondo como lo determina la Ley 675 de 2001, no pierda su oportunidad de comprobar las decisiones que se tomarán sobre el rubro en la asamblea.
Cuota de administración: Su incremento o disminución es uno de los temas que más afecta al copropietario; sin embargo, este tema se encuentra ligado a varias situaciones tales como el coeficiente de copropiedad, el incremento anual del salario mínimo mensual legal vigente, pero estos serán importantes al momento de que algunos rubros se incrementen un poco más, lo cual es completamente legal. El incremento se podrá dar y deberá ser validado por la asamblea, relación de coeficientes por cada unidad y su cuota de administración.
Presupuesto: Es importante tener en cuenta tanto para el Administrador como para los copropietarios, que al tener un presupuesto demasiado exacto o “apretado” se corre con el riesgo de solicitar varias cuotas extraordinarias durante el año y se termine con un déficit al finalizar. Por ello y para evitar esto, se recomienda fijar una buena cuota de administración y ofrecer un sistema de descuento por pronto pago.
Elección del Consejo de Administración: En muchas copropiedades se elige el Consejo de Administración cada año, el reglamento establece el número de miembros que lo componen. Tenga en cuenta que el consejo debe estar compuesto por un número impar de personas, con su respectivo suplente, que puede ser numérico o personal; es numérico cuando ante la falta del miembro principal quien lo reemplaza es cualquier miembro suplente presente en la reunión; y personal, cuando el que lo puede reemplazar es la persona nombrada el día que se eligió el consejo de administración como tal, ninguna otra, así estuviere presente.
Acta: De la reunión se deberá elaborar un acta en la cual se registre todo lo deliberado y lo aprobado (sin transcribir toda la reunión, solo los temas importantes y del respectivo orden del día) y la cual deberá estar firmada por el presidente de la reunión y el secretario, para que posteriormente haga parte de los archivos de la copropiedad. En caso de impugnación, se tendrán dos meses contados desde su publicación como término máximo para tal efecto.