¿Por qué es importante asistir a la asamblea?
El no asistir es permitir que una minoría decida en el futuro de su patrimonio – Banco de Imágenes /GENTE DE CABECERA
Redacción Gente
De acuerdo con la ley 675 de 2001, todos los años los edificios y unidades residenciales deben convocar a sus copropietarios durante los tres primeros meses a la Asamblea General Ordinaria.
Este es un escenario en el que se elige administrador, consejo y a su vez se define el presupuesto anual y se rinden cuentas. Para muchos es poco interesante participar en estos encuentros que resultan extensos y en otros casos, conflictivos, pero aunque no lo crea, participar es un ejercicio de democracia que permite decidir el destino funcional y económico de los lugares más importantes de sus vidas.
Es por eso que además de ser obligatoria la asistencia, se hace fundamental una buena actitud para avanzar durante el encuentro, ponerse de acuerdo y votar de manera pacífica.
La revista Gente de Cabecera, con el apoyo del director Jurídico del colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Santander, Sergio Arenas, le presentan algunos consejos que le permitirán lograr una reunión exitosa.
- Citación: usted va a recibir una notificación o aviso firmado por el administrador, el Presidente del Consejo o el Revisor Fiscal. Aquí se especificará el día y la hora de la Asamblea General Ordinaria de copropietarios de su conjunto. Tenga en cuenta que esta citación la debe recibir 15 días antes de la fecha estipulada, y dentro de esta convocatoria encontrará un orden del día a desarrollar. Generalmente en los últimos puntos se deja un espacio para proposiciones y varios, momento en el cual usted puede plantear, deliberar y poner a consideración de la asamblea cualquier tema.
- ¿Qué calidad tengo?: el derecho a participar, deliberar y decidir solo está en cabeza de los propietarios. Si son varios los propietarios, recuerde que todos podrán asistir, pero únicamente uno podrá votar (el que tenga el poder), no se acepta el voto fraccionado. Si la propiedad es de un leasing, este debe otorgar poder al arrendatario
- Cuórum: verifique que existe cuórum para deliberar y decidir, debe ser de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad en reuniones de primera convocatoria. Si no hay cuórum no haga la reunión, convoque a una reunión de segunda convocatoria, de acuerdo con los lineamientos del reglamento de propiedad horizontal.
- Votaciones: tenga cuidado con las votaciones, si son para aspectos económicos cada voto tendrá el mismo valor que el derecho que tiene el propietario representado en su coeficiente de copropiedad. Preste atención a los sistemas de votación electrónica. El Revisor Fiscal o una comisión que elija la asamblea debe certificar que los controles de votación reflejen el coeficiente acreditado por el propietario. Recuerde que hay decisiones que requieren del 70 % del coeficiente de copropiedad, no del que está presente.
- Arrendatarios: los arrendatarios no pueden participar con voto, solo con voz si la asamblea lo autoriza. La única forma que participen con voto es si acredita poder del propietario del inmueble.
- Morosos: si usted se encuentra atrasado en las cuotas de administración o en alguna cuota extraordinaria, tiene derecho a participar en la asamblea, a menos que en el reglamento se establezca otra cosa. De todas formas, en nuestro concepto, no se podrá impedir que los morosos participen con voz y voto en la asamblea, más aún cuando se requiera cuórum del 70 % (reformas de reglamentos, desafectación, venta y adquisición, entre otros).
- Estados financieros: la presentación de los estados financieros y la aprobación del presupuesto del 2019 es uno de los puntos más importantes en el desarrollo de la asamblea. Tenga en cuenta que en este momento se aprueba lo ejecutado en el presupuesto de 2018, es decir, en lo que se gastó el dinero recaudado por cuotas de administración y explotación de zonas comunes.
- Fondo de imprevistos: generalmente el fondo de imprevistos llega al día de la asamblea “sin fondos”, literalmente. En la asamblea, no pierda la oportunidad de validar las decisiones tomadas a cargo de este rubro.
Nuevos edificios
Las asambleas se realizan durante los primeros tres meses del año con el fin de definir diferentes aspectos de vital importancia para los copropietarios. -Banco de Imágenes /GENTE DE CABECERA
En el caso de edificios nuevos, ¿cómo se establece el canon de administración? Acorde a la circular número 6 de la Superintendencia de Industria y Comercio y la ley 675/01, el constructor debe elaborar un presupuesto provisional, el cual debe ser cancelado por los copropietarios una vez se haga la tradición de dominio sobre el bien privado.
Lo más importante: asista, participe, aporte y proponga. Las copropiedades necesitan ideas y soluciones.
«Tenga presente que no asistir a la asamblea puede generar una sanción en su contra. Eso sí, revise el reglamento de propiedad horizontal o el acta de asamblea en donde se haya establecido tal sanción. Esta sanción no opera de manera automática. Es decir, se debe agotar el debido proceso con el presunto infractor», Sergio Arenas, director jurídico del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Santander.
¡Para tener en cuenta!
La citación para asistir a la asamblea la debe recibir 15 días antes de la fecha estipulada.- Banco de Imágenes / GENTE DE CABECERA
- Cuota de administración: es importante que conozca que generalmente el presupuesto aumenta en la misma proporción que lo hace el salario mínimo legal. Sin embargo, algunos rubros pueden aumentar más de dicho porcentaje, lo cual es totalmente legal. La cuota de administración puede aumentarse automáticamente desde el 1 de enero de 2019 (si así lo establece el Reglamento de Propiedad Horizontal RPH) y dicho aumento queda ratificado el día de la asamblea. Esto no quiere decir que la asamblea pueda aumentar o disminuir el porcentaje de incremento, el cual está atado solo al presupuesto real de gastos. No olvide incorporar dentro del acta de la asamblea no solo el incremento, sino la relación por cada inmueble del valor de la cuota de administración 2019. Recuerde que aprobar el presupuesto no es igual a aprobar la cuota de administración.
- Elección del Consejo de Administración: en muchas copropiedades se elige el Consejo de Administración cada año, el reglamento establece el número de miembros que lo componen. Recuerde que este órgano debe estar integrado por un número impar de personas, con su respectivo suplente que puede ser numérico o personal; es numérico cuando ante la falta del miembro principal, quien lo reemplaza es cualquier miembro suplente presente en la reunión; y personal, cuando el que lo reemplaza es la persona nombrada como suplente en el mismo renglón de la lista. La mayoría de reglamentos tiene prevista la elección por el sistema de planchas, y son muchas las que eligen erróneamente el Consejo por persona. Revise su reglamento y cumpla al pie de la letra el proceso de elección, especialmente cuando no hay unanimidad en la votación.
- Presupuesto: tenga en cuenta que los presupuestos muy ajustados corren el riesgo de generar cuotas extraordinarias en el transcurso del año. De no hacerlo se cerraría el ejercicio con déficit. Se recomienda fijar aumentos mayores con posibilidad de descuentos por pronto pago de la cuota de administración; de esta manera, se incentiva el pago oportuno y la liquidez de la copropiedad no se pone en riesgo.
- Acta: se deberá elaborar un acta de la reunión en la cual se registre todo lo deliberado y lo aprobado. Esta deberá estar firmada por el presidente de la reunión y el secretario. En el evento en que se quiera impugnar el acta, se tendrán dos meses contados desde su publicación.