¿Por qué motivos y cómo me pueden sancionar en propiedad horizontal?
Más que imponer sanciones, se debe procurar que el residente participe de procedimientos que conlleven en un buen sentido a convivir en comunidad, dice Ramiro Serrano. – Banco de imágenes / GENTE DE CABECERA
Continúan llegando a nuestra Redacción inquietudes de los lectores sobre propiedad horizontal. En esta ocasión, con referencia a las sanciones que son permitidas en la copropiedad.
Así respondió el abogado y consultor Ramiro Serrano Serrano a las dudas más comunes.
A un residente en propiedad horizontal, ¿por qué lo pueden sancionar?
Las principales sanciones están establecidas en la Ley 675 de 2001 y en el reglamento de cada copropiedad. – Banco de imágenes / GENTE DE CABECERA
Acorde a lo que establece la Ley 675 de 2001 (que expide el régimen de propiedad horizontal), violación de la Ley o de los Reglamentos de Propiedad Horizontal. Es por eso que a un copropietario se le puede sancionar por incumplimiento de normas que no se encuentran en los reglamentos específicamente escritos, siempre respetando el debido proceso.
¿Cuáles sanciones se contemplan dentro del reglamento de la propiedad y cuáles establece la ley?
Según la ley 675/01 las sanciones que pueden imponerse son:
a) Requerimiento por escrito con indicación del plazo en que debe ajustarse el residente infractor a las normas establecidas en la ley o en el reglamento de la copropiedad.
b) Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación, de la lista de los infractores, indicando los hechos que originan la sanción.
c) Imposición de multas sucesivas, mientras el incumplimiento persista.
d) Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales.
El reglamento de propiedad horizontal puede establecer otros tipos de sanciones (como no pertenecer a los consejos de administración), siempre que no violen principios fundamentales o derechos al uso y goce sobre los bienes comunes esenciales.
¿Quién pone la sanción?
Los únicos que pueden imponer sanciones son los consejos de administración y la Asamblea General de copropietarios. En ningún momento podrá realizarlo el administrador; él solo comunica y cobra dichas sanciones.
¿Si la persona presenta algún atraso en pagos se le puede prohibir el ingreso a piscina, gimnasio, salón social?
Se puede imponer cualquier tipo de sanción que esté insertada en los reglamentos internos de la copropiedad. En caso contrario se violaría el debido proceso establecido en la Constitución Nacional.
En caso de estar inserto en los reglamentos de propiedad horizontal solo podrán restringirse los bienes comunes no esenciales, sobre esto en reiteradas ocasiones se ha manifestado la Corte Constitucional.
Por la misma razón se ha conocido que en algunos conjuntos en los que se abre el portón de forma manual, la celaduría se niega a hacerlo.
Sobre esto en reiteradas veces se ha pronunciado la Corte (…). La restricción solo puede hacerse sobre bienes comunes no esenciales. El ingreso a la copropiedad por la misma Ley 675 es considerada como un bien común esencial; luego estas conductas son reprochables.
Si el copropietario considera que se les está violando un derecho, ¿a quién acudir?
Tiene dos caminos: por vía de tutela o impugnando la sanción interpuesta acorde como lo establece el Código General del Proceso.
Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular.
Incluye el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, cimientos, estructura, circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, instalaciones generales de servicios públicos, fachadas y techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales.
1)El debido proceso, esto se refiere a:
-Que se encuentre fundamentada la sanción en infracciones contempladas en la ley o en los reglamentos de propiedad horizontal.
-Que se le dé derecho a la persona a contradecir los actos que se le imputan.
-Que el infractor tenga derecho a presentar pruebas y al recurso de reposición. Importante tener en cuenta que una persona no puede ser sancionada por una autoridad administrativa por violación de las normas urbanísticas, y ser sancionada por los mismos hechos por la copropiedad.
2)Para la imposición de las sanciones:
-Debe valorarse la intencionalidad del acto. Esto quiere decir que no se puede sancionar de la misma manera quien ocasiona ruido por una serenata de cumpleaños al que sale con un megáfono para no dejar dormir a los vecinos.
-Debe tenerse en cuenta si se realizó por imprudencia o negligencia y si la infracción se realiza en forma reiterada.
-Debe analizarse la proporcionalidad de la sanción y los daños causados.