Así es la norma sobre fachadas y antejardines en propiedad horizontal
Las fachadas hacen parte de los bienes comunes esenciales de la copropiedad, y por lo tanto el Administrador tiene el deber de cuidar que estas no sean alteradas. – Élver Rodríguez / GENTE DE CABECERA
La Ley 675 de 2001 determina el reglamento en propiedad horizontal, e incluye la normatividad relacionada con fachadas y antejardines. Sobre el tema, reunimos las principales inquietudes de los lectores para que fueran respondidas por expertos.
¿Cómo se pueden modificar las fachadas, y quién vela porque se cumpla la ley?
Quien tiene la obligación en que no se violen las fachadas es el administrador de la copropiedad (responsable de conservación de los bienes comunes) y acorde al artículo 3 de la Ley 675 de 2001 las fachadas hacen parte de los bienes comunes esenciales de la copropiedad, según indica Ramiro Serrano Serrano, abogado y asesor.
Los antejardines por fuera de la copropiedad se rigen por las normas urbanísticas municipales. – Élver Rodríguez / GENTE DE CABECERA
Respecto a su modificación en cuanto a su uso se requiere de la aprobación del 70 % de los coeficientes de la copropiedad, como lo establece el artículo 46 de la misma ley.
Elizabeth Ramírez Parra, subgerente de Fénix construcciones, agrega que aquello que no esté claramente expreso en el reglamento (Ley 675) deberá someterse a aprobación de la Asamblea General de Copropietarios, máximo órgano de autoridad de la copropiedad.
¿Cabe hablar de dos tipos de fachada (interna y externa? ¿Hasta qué punto se podrían modificar?
Se entiende que el término “fachada interna” hace referencia a la fachada de la unidad inmobiliaria privada; como tal tiene la calidad de bien privado, pero el hecho de estar en la clasificación de bien común limita la facultad del propietario para intervenirla. Es decir, para las dos aplica lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, explica Elizabeth Ramírez.
¿Existen sanciones en caso de que se modifique o altere la fachada?
En propiedad horizontal existen dos clases de obligaciones: Pecuniarias, relacionadas con las obligaciones en dinero como son el pago de expensas ordinarias y extraordinarias, multas en dinero; y las no pecuniarias, las demás que no son en dinero y están relacionadas con normas de convivencia, uso adecuados de zonas comunes, construcciones indebidas, entre otras.
La alteración de fachadas está en esta segunda categoría; y las sanciones a imponer se encuentran contenidas en el reglamento de propiedad horizontal, en los artículos 59 a 62 de la Ley 675 de 2001, afirmó Elizabeth Ramírez.
Ramiro Serrano agregó que si el reglamento de propiedad horizontal no tiene insertas las sanciones, se podrán imponer multas que no sean superiores cada una a dos expensas comunes (cuotas de administración) y que sumadas en el año no se exceda de 10. En caso de no hacer caso sobre la misma, se podrían iniciar acciones acorde al Código de Policía o por medio de un proceso verbal sumario.
¿Qué establece la norma sobre los antejardines?
Elizabeth Ramírez hace una importante diferenciación de antejardines, teniendo en cuenta su ubicación con respecto al urbanismo del conjunto.
a) Por fuera del área constitutiva de propiedad horizontal, “se considera parte integral del perfil vial, y por ende del espacio público, los antejardines de propiedad privada” (Decreto 1504 de 1998).
b) Al interior del área constitutiva de propiedad horizontal. Para este caso, debe diferenciarse entre Bien común de uso y goce general y Bien común de uso exclusivo.
Sin embargo, cuando se trate de un bien común de uso exclusivo, “no le es permitido a los propietarios (…) efectuar alteraciones, realizar construcciones sobre o bajo el bien y cambiar su destinación”.
En conclusión, indica Serrano, los antejardines internos tienen las mismas indicaciones de las fachadas; y los externos tienen no solo que regirse a los reglamentos, sino a las normas urbanas municipales; ya que acorde a la jurisprudencia, aunque esto es espacio privado tiene una función pública.