Dudas y respuestas sobre propiedad horizontal

Ningún conjunto o edificio de Cabecera se salva
de problemas relacionados con la propiedad horizontal.
Gente consultó con Ramiro Serrano, experto en
este tema, quien le resolvió las dudas a algunos residentes del
sector.

“Quisiera saber si cuando se habla de conservar la fachada, nos referimos únicamente a la parte del frente del edificio o también a la parte de atrás. Esto porque un vecino decidió abrir una ventana adicional en la parte trasera de su apartamento”: Lucero Prada.

RESPUESTA: Lo que hay que entender es que en un edificio o conjunto existen áreas comunes y áreas privadas. Acorde a la Ley 675/01 define los bienes comunes esenciales en forma enumerativa “… las instalaciones de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel”.

Esto quiere decir que cualquier cambio en la fachada externa o interna no puede ser realizada sin autorización de la asamblea general de copropietarios. Es necesario tener en cuenta que cualquier cambio a los planos iniciales debe realizarse teniendo el respectivo trámite ante las autoridades urbanísticas vigentes.

“Algunos residentes del conjunto decidieron montar su propio negocio haciendo uso de su parqueadero para cuidar motos, recibiendo así pago de mensualidades. ¿Esto es legal? ¿Quién responde por el caso de un hurto, ya sea de una de esas motos o de algún apartamento? ¿Quién legisla o autoriza esta práctica? Lo peor de todo es que hasta la administración se ha sentido intimidada para llevar a cabo alguna acción legal”: Fredy López.

RESPUESTA: Si el parqueadero es propiedad privada no se le puede prohibir que la persona lo arriende. En cuanto a la responsabilidad de los vehículos que se encuentran en los parqueaderos está reglamentado en el Estatuto del Consumidor, donde se generaron algunas obligaciones en este servicio. Lo que hay que entrar a mirar es el reglamento de propiedad horizontal que muchas veces por seguridad y usos permitidos puede restringir dichas prácticas, tales como que el vehículo debe ser ingresado por su propietario, que solo sea permitido para los vehículos, entre otros.

“¿Qué tratamiento se le debe dar al caso de los dueños de mascota que permiten que sus animales dejen orines o sus excrementos en la entrada del ascensor o en las escaleras del edificio?”: Laura Torres.

RESPUESTA: En los reglamentos se pueden establecer sanciones por el descuido que los propietarios de las mascotas tienen sobre sus animales. De la misma manera la ley 746/02 establece sanciones que pueden llegar a 5 SMLDV o 5 fines de semana de trabajo comunitario consistente en limpieza de los lugares que la respectiva alcaldía defina. Ahora el turno les queda a los alcaldes municipales.

“Vivo en un tercer piso y hace poco una señora del piso de abajo trajo a vivir a un señor fumador. En las últimas semanas nuestra tranquilidad se ha visto afectada por este fastidioso fumador que desde la mañana y en las horas de la noche se la pasa en esas. ¿Qué podemos hacer para que esta persona entre en razón y este problema no se vuelva a presentar?”: Juan Sánchez.

RESPUESTA: La ley 675/01 determina que los bienes privados deben usarse acorde a su uso, que no afecten la salud pública y que no ocasionen molestias a los demás copropietarios. De la misma manera la Constitución de 1991 protege el derecho a la vida, a la salud y a un ambiente sano. También la Ley 1335 de 2009 o Ley Antitabaco expresa en forma clara que está prohibido el consumo de cigarrillo en áreas comunes y las cerradas con permanencia de público. Con todo este abanico jurídico no solo se pueden establecer prohibiciones a través de los reglamentos de propiedad horizontal, sino se puede alegar como derecho constitucional cuando el consumo de tabaco está afectando la salud de los vecinos.

“Compré un apartamento en un edificio. Al mes de haberme instalado la vecina del piso de abajo reportó una humedad y dijo que venía de mi apartamento. E

lla decía que yo debía repararlo. ¿Debo repararlo yo o el anterior dueño? ¿Es obligación siempre del propietario del piso de arriba reparar los daños de humedades en los techos del piso de abajo?”: Alirio Blanco.
RESPUESTA: El problema debe analizarse de la siguiente manera: a) ¿Qué es lo que ocasiona el daño? b) ¿En cabeza de quién está el generador del daño? Una vez encontrada dicha relación se determinará la responsabilidad y la obligación de resarcir los daños ocasionados. En cuanto al anterior propietario, tendrá responsabilidad si al momento de vender conocía sobre el problema y no comentó al realizar la compraventa sobre dicho daño.

“¿Qué tan permitido es que los vecinos  cuelguen ropa en su balcón? Sabemos  que lo hacen dentro de su propiedad  privada, ¿pero este hecho no afecta a todo un conjunto o edificio en cuanto a estética se refiere? ¿Hay alguna manera de controlar a estos  vecinos?”: Marina Leal.
RESPUESTA: Sí, imponiendo sanciones  en el reglamento de propiedad horizontal.

 

Hay algunos residentes del conjunto cuyos carros tienen alarmas. Muchas veces se disparan solas y los demás vecinos debemos
soportar este ruido durante varios minutos; eso contando con suerte que el celador logre ubicarlo pronto para notificarle que la alarma de su carro se encendió y que debe apagarla ¿Podrían en los estatutos de propiedad horizontal obligar a estos conductores a desactivar esa alarma mientras estén dentro del conjunto (sobre todo en la noche)? Se supone que para eso hay cámara y vigilancia constante que nos brindan la seguridad de que nadie va a intentar violentar las cerraduras del carro para robarlo.
Debería implementarse esta prohibición en procura de una mayor tranquilidad para todos”: José Torres.
RESPUESTA: Sí. Efectivamente los reglamentos de propiedad horizontal pueden establecer normas en pro de la convivencia de los residentes y copropietarios.

 

“No estamos en contra de la tenencia de mascotas, pero sí de la tenencia de mascotas  de manera irresponsable. Hay un vecino
que tiene un perro que deja encerrado y prácticamente todos los días este pobre animalito se la pasa ladrando y quejándose por
su encierro. Esto obviamente afecta la tranquilidad del vecindario, por el ruido que hace el perro. ¿Desde la administración del
edificio se puede hacer algo para que estas personas entiendan que no es sano dejar a una mascota encerrada todo el día?”: Mario
Gámez. 

RESPUESTA: La Ley 742/02 obliga a los dueños de las mascotas a tenerlas de forma higiénica y que los alimentos y custodia
sean los más adecuados, además que no generen ni peligro, incomodidad a los vecinos o para el propio animal. En caso de incumplimiento se tiene que acudir antes las autoridades municipales.